جهت ارسال سوال باید عضو سایت باشید . برای عضویت اینجا را کلیک کنید.
پاسخ دهی به سوال شما منوط به پرداخت مبلغی بین 15 تا 20 هزار تومان می باشد. که این مبلغ بر اساس حجم سوال شما محاسبه و اعلام میگردد.
جهت شارژ حساب خود اینجا را کلیک کنید.
سوال : با سلام واحترام
در سال 1346 مرحوم پدرمان مغازه ای را که بصورت استیجاری در تصرف داشته است با مستاجر مغازه ای دیگر معاوضه مینماید که دو مستاجرمعاوضه نامه کتبی ردوبدل نموده و موجود میباشد. نیز پدرمان مبلغ 1500 تومان به آن مستاجر پرداخت کرده است و برای این پرداخت سندی کتبی موجود نمیباشد ولی کسیکه واسطه جابجایی بوده است بهمراه چند نفر دیگرحاضر به شهادت در موردپرداخت این وجه میباشند. نیز مرحوم پدرمان در همان موقع با مالک وقت قرارداد کتبی اجاره تنظیم مینماید که در این قرارداد ، اشاره ای به معاوضه یا پرداخت وجه به مستاجر قبلی نشده است و فقط در آن مبلغ اجاره و مدت اجاره تا 2 سال ذکر شده است ومالک، اجازه واگذاری به غیر را نداده است.این قرارداد بر اساس مستندات قانونی همچنان پابرجاست. با فوت موجر در سال 1350مالکیت مغازه به ورثه میرسد . نیزمرحوم پدرمان تا سال 1381در قید حیات بوده است و بی وقفه و به تنهایی در مغازه به کسب اشتغال داشته است . بعد از فوت پدرمان تا کنون ، مغازه بصورت اجاره همچنان در تصرف ما وراثش میباشد. در سال 1375 برادرمان مالکیت 3 دانگ از همین مغازه را از احدی از وراث موجر میخرد ولی در سال 1385 بر اساس درخواست شخصیکه مالک 3 دانگ دیگر بوده است و رای دادگاه ، کل مالکیت مغازه بعلت عدم قابلیت افراز به مزایده گذاشته میشود که مالک 3 دانگ دیگر ، در مزایده برنده و این 3 دانگ را نیز تصاحب نموده و مالک تمام ششدانگ میگردد وسپس تمام ششدانگ را به شخص دیگری بفروش میرساند. حال ما (وراث مستاجر) ادعای سرقفلی نسبت به تمام ششدانگ یا سه دانگ را داریم. لطفاراهنمایی فرمایید ودر صورت مستحق بودنمان اقدامات لازم را توضیح دهید. با کمال تشکر
پاسخ : ا سلام/دوست محترم مالکیت موجر نسبت به اعیانی است و (منافع یا سرقفلی امری مجزا است )و در صورت عدم پرداخت سرقفلی و تقاضای تخلیه علیه مستاجر یا صاحب سرقفلی با بودن شرایط قانونی مطابق قانون موجر و مستاجر مورخ 1356 دادگاه با استفاده از کارشناس رسمی دادگستری مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می نمایدو تا موجر آن را پرداخت نکند حکم تخلیه اجرا نمی شود و مدت زمان پرداخت نیز محدود است یعنی سه ماه از تاریخ صدور حکم قطعی و الا رای باطل میشود در خصوص مستاجرینی که مبلغی نیز به عنوان سرقفلی پرداخته اند در رویه قضایی در صورت تقاضای تخلیه از طرف موجری که شرایط برای تخلیه ملک را دارد علاوه بر حق کسب و پیشه مستاجر می تواند حق سرقفلی را نیز به نرخ روز بگیرد که در این خصوص اختلاف نظر قضایی وجود دارد یعنی گروهی از قضات معتقدند با پرداخت حق کسب و پیشه پرداخت وجهی دیگر به عنوان حق سرقفلی صحیح نمی باشد اما گروه کثیری از قضات معتقدند که حق کسب و پیشه نمی تواند جانشین حق سرقفلی پرداختی شود و مستاجر می تواند هر دو را مطالبه کند ****در خصوص سوال شما که سه دانگ یا ششدانگ را می توانید مطالبه نمایید ؟ نقل و انتقالات مغازه شما مربوط به سرقفلی نبوده بلکه مربوط به اعیانی ملک بوده که ربطی به منافع یا سرقفلی ندارد پس شما مستحق کل سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشید زیرا انتقالات یاد شده صرفا در مورد اعیانی بوده که ربطی به سرقفلی شما ندارد ****تذکرات لازم اولا موجر در موارد ذیل حق تقاضای تخلیه را دارد :1-تخلیه به لحاظ نیاز شخصی به شرطی که ممر معاش دیگری نداشته باشد که در این صورت تخلیه در قبال پرداخت کل حق کسب و پیشه صورت می پذیرد 2-تخلیه به لحاظ انتقال به غیر البته انتقال قهری شامل این مورد نمی شود در این مورد تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه صورت می پذیرد 3-تخلیه به لحاظ تغییر شغل در صورتی که این حق سلب شده باشد و مستاجر تخلف کند که در این صورت بدون پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه صورت می پذیرد 4-تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط که در صورت وجود شرایط تخلیه بدون حق کسب و پیشه صورت می پذیرد 5-تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور که در این صورت بدون پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه صورت می پذیرد 6-تخلیه به لحاظ نوسازی که در این صورت تخلیه با پرداخت کل حق کسب و پیشه صورت می پذیرد ****نکته ها :در موارد شش گانه فوق برای تخلیه شرایط متعددی وجود دارد و اثبات تخلف به این راحتی نیست و برای جلوگیری از اطاله کلام از توضضیح بیشتر خودداری شد ********در خصوص شما اگر پس از فوت اثبات شود نیازی به مغازه ندارید موجر می تواند تخلیه بخواهد که در این صورت کل حق کسب و پیشه به شما پرداخت می شود ******گفته اید در صورت مستحق بودنمان اقدامات لازم را توضییح دهید ؟ در صورتی که قصد دارید مغازه را بفروشید و در اجاره نامه حق انتقال به غیر ندارید در قانون این اجازه به شما داده شده که با تقدیم دادخواست( تجویز انتقال منافع به غیر ) از دادگستری مجوز فروش بگیرید و این حق قانونی شماست و نیازی به پرداخت وجهی بابت اجازه انتقال به موجر ندارید و دادگاه مجوز می دهد *************اقدامات لازم در صورتی که قصد دارید مغازه را بفروشید عبارت است تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر به دادگستری محل وقوع ملک ضمیمه نمودن مدارک مثبته رابطه استیجاری پرداخت هزینه دادرسی و با تنظیم درست و طرح دعوی بصورت صحیح به اهداف می رسید ****موفق باشید [ 1390-10-13 ]لینک ثابت
-1.jpg "کا ریکاتور و سنگینی یکطرفه")
