جهت ارسال سوال باید عضو سایت باشید . برای عضویت اینجا را کلیک کنید.
پاسخ دهی به سوال شما منوط به پرداخت مبلغی بین 15 تا 20 هزار تومان می باشد. که این مبلغ بر اساس حجم سوال شما محاسبه و اعلام میگردد.
جهت شارژ حساب خود اینجا را کلیک کنید.
سوال : بسمه تعالی چند سال قبل برای ساخت یک مجتمع مسکونی با تعدادی از افراد دیگر بطور شراکتی یک قطعه زمین خریداری کردیم و با توجه به سهم هر فرد بر مبنای صد سهم این زمین بطور محضری به شرکا واگذار گردید. سپس به چند نفر وکالت کاری داده شد تا جهت کسب مجوز ساخت مجتمع اقدام کنند و زمانی که تقریبا نیمی از سفت کاری انجام شد یک موسسه بنام مجتمع مسکونی به ثبت رسید و زمین بعنوان محوطه مجتمع ذکر گردید و هدف آن انجام کلیه امور اعم از ساخت و گرفتن پیمانکار و مشاور- اداره و تامین امور و نگهداری- تامین و کنترل هزینه های مشترک مربوط به موسسه ذکر گردید و سهام آن بر حسب میزان سهم هر فرد در زمین به آن فرد واگذار گردید و پس از مدتی بخشی از سهام این موسسه و نیز بخشی از سهم هر فرد در زمین طی قراردادی به یک شرکت دیگر واگذار گردید تا ساخت این مجتمع را به اتمام برساند. اکنون در حالی که هنوز کار ساخت به پایان نرسیده است هیئت مدیره تصمیم گرفته است واحد های مجتمع را بین سهامداران تقسیم کند و طبق قراردادی که با شرکت سازنده امضا نموده است سه طبقه به شرکت سازنده و هفت طبقه را به سهامداران اولیه واگذار نماید لذا سهامداران را ( با توافق و یا بدون توافق آنها) به هفت گروه تقسیم و این طبقات را با قرعه کشی بین آنها تقسم نموده است و از آنها خواسته است برای تقسیم واحد های طبقه خود با هم تفاهم نمایند .
اکنون خواهشمند است به سوالات زیر پاسخ دهید: 1- هیئت مدیره ضمن تعیین قیمت برای هر واحد، ضریب مرغوبیت هر طبقه نسبت به طبقه زیرین را بدون ارجاع به کارشناسی یک درصد تعیین شده است و به تصویب اکثریت رسانده است. آیا این تصمیم قانونی است و کسی حق اعتراض ندارد؟ اگر امکان اعتراض وجود دارد چگونه 2- چون هر طبقه به تعدادی از سهامداران واگذار گردیده است اگر آن تعداد از سهامداران با هم توافق نکنند چه میشود؟ 3- در حال حاضر هنوز ساختمان به اتمام نرسیده است ولی هیئت مدیره از کلیه سهامداران خواسته است چنانچه قیمت واحد آنان بیشتر از سهم آنها میباشد میبایستی بر مبنای قیمت نهایی تعیین شده آن واحد ( بطور کامل) با مجتمع تصفیه حساب کنندو چنانچه این تصفیه صورت نگیرد میبایست ماهانه سه درصد جریمه بابت جبران خسارت پرداخت نمایند.آیا این مطلب قانونی است. میزان پیشرفت کار حدود 80 در صد است 4- شرکت سازنده متعهد بوده است که تا پایان مهرماه 93 کار ساخت را به اتمام برساند و متعهد بوده است چنانچه قادر به این کار نگردید به ازای هر سه ماه تاخیر یک درصد جریمه پرداخت نماید ولی بعدا هیئت مدیره بدون تشکیل مجمع عمومی یک اصلاحیه ای را با شرکت سازنده امضا و جریمه دیرکرد اتمام ساخت را برای یکسال بخشیده است.آیا هیئت مدیره قانونا مجاز به این کار بوده است.در اساسنامه مجتمع چنین اختیاری به هیئت مدیره داده نشده است.
پاسخ : با سلام/دوست محترم اگرمقصود و نظر شما اعتراض به تقسیم است و همچنین نسبت به نحوه تعیین مرغوبیت که بنظر ربطی به قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی ندارد زیرا در آن قانون در خصوص نحوه مدیریت ساختمان ها بر اساس تصمیمات مجمع عمومی عادی و یا فوق العاده و تعیین هیئت مدیره و حق شارژ و غیرو به تفصیل سخن رفته است که بنظرمورد خارج از موضوع است و مشمول ماده 576 قانون مدنی می باشد که میگوید:طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکا ءخواهد بود/و ماده 577-شریکی که در ضمن عقد به اداره کردن اموال مشترک ماذ ون شده است می تواند هر عملی را که لازمه اداره کردن است انجام دهد و به هیچ وجه مسئول خسارات حاصله از اعمال خود نخواهد بود مگر در صورت تعدی و تفریط و در ماده591 قانون مذ کورمی گوید هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می آید در صورت عدم توافق بین شرکا ءحاکم(دادگاه)اجبار به تقسیم می کند مشروط به اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست .در ماده 598 قانون یاد شده می کوید ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز می شود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکا حصه آنها به قرعه معین می گردد و تقسیم بعد از آنکه صحیحا واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکا ءنمی تواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند و هرگاه در حصه یکی یا چند نفر از شرکا ءعیبی ظاهر شود که در حین تقسیم عالم به آن نبوده شریک یا شرکا ءمزبور حق دارند تقسیم را به هم زنند و هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود که قسمت غلط واقع شده است تقسیم باطل میشود .
هیئت مدیره فقط در حدود اجرایی نمودن تصمیمات شرکا ءمجمع عمومی اختیاردارد و مجمع عمومی شرکااءنیز نمی تواند مصوبه ای را به تصویب برساند که متضمن ضرر گروهی از شرکا ءباشد و الا با مراجعه به دادگاه عمومی به مصوبه اعتراض و دلایل مطرح کارشناسی صورت می پذیرد اگر مصوبه با منفصت عرفی و قضایی سازکار نباشد ابطال می گردد پس مصوبات هیئت مدیره اگر خلاف مصوبات مجمع عمومی شرکا ءباشد قابل اعتراض است و در صورت تقصیر مدیران با رای مجمع قابل عزل و اقداماتشان کان لم یکن تلقی می گردد و چنانچه ایراد ی به مصوبات مجمع شرکاء گرفته شود و مصوبه ای برخلاف قوانین جاریه و منفصت و عدالت قضایی تصویب نمایند و هیئت مدیره مجری آین مصوبات گردد هر یک از شرکا ءمی تواند تقاضای ابطال صورت جلسه و تصمیمات مجمع و هیئت مدیره را در دادگاه عمومی حقوقی نماید .اگر شرکا ءخودشان با علم و اطلاع و اختیار شرطی را که متضمن ضرر خود بوده بپذیرند بطور کلی حق اعتراض ندارند ......در خصوص سوال یک اگر شریکی به نحوه تعیین مرغوبیت بطور مدلل اعتراض داشته باشد می تواند با استناد به تخصصی بودن موضوع و عدم کارشناسی جهت تعیین مرغوبیت اعتراض کند و در اینصورت دادگاه چنانچه کارشناسی را ضروری تشخیص داد نسبت به تعیین کارشناس و تعیین مرغوبیت اقدام می نماید در خصوص عدم توافق سهامداران می توان جهت تقسیم به دادگاه عمومی مراجعه نمود و دادگاه با تعیین کارشناس نسبت به تقسیم یا به افراز یا تعدیل یا قرعه عمل می نماید این در صورتی است که شرکا توافقی که اداره ثبت بر اساس آن ملک را افرازنماید نکنند و عملا اداره ثبت نتواند افراز را انجام دهد .در خصوص بخش سوم سوال اگر ملکی با متراژ مشخص فروخته شود و بعدا کاشف به عمل آید که زیادتر بوده است ذ یحق می تواند تقاضای اخذ مابه التفاوت را نماید و تعیین جریمه تخلف از شرط به شرط قبول شرکا مجاز است در خصوص بخشش حق شرکا توسط هیت مدیره چنانچه این اختیار به آنان داده شده نباشد ضامن هستند و قابل ابطال می باشد در تمام موارد چنانچه توافقی نباشد دادگاه حقوقی محل صلاحیت رسیدگی با تقدیم دادخواست رادارد .موفق باشید [ 1394-02-14 ]لینک ثابت
-1.jpg "کا ریکاتور و سنگینی یکطرفه")
